Opinião: Verticalização de Campo Grande a difícil equação

A polêmica sobre a construção de edifícios em Campo Grande tem se acirrado nos últimos meses. Mas essa questão é uma equação de múltiplos fatores, que afeta e muito a qualidade de vida, não só dos locais onde hoje estão sendo afetados diretamente, mas à toda população da cidade.

A construção de edifícios não é um mal em si. Não é uma disputa imatura contra construtoras ou investidores, mas sim, tornar a localização desses empreendimentos um fator de desenvolvimento e, principalmente, trazer o barateamento do custo de manutenção dessa cidade.

Não é o produto em si, mas a localização desse produto que deve ser o foco da discussão. Já afirmei aqui e volto a repetir: Campo Grande está muito grande, sem redundância!

Esse é o primeiro fator dessa equação: a sétima área urbana do país em tamanho, maior que a de Fortaleza, por exemplo, e que tem a quarta maior população do país (2,574 milhões).

Ou seja, temos imensos vazios urbanos, que necessitam ser ocupados! Essa área, com infraestrutura tem um custo de manutenção que vai permanecer aí, quer ela seja ocupada ou não! Talvez o maior custo seja o da mobilidade urbana, impactando e muito no preço das passagens do transporte público ou até inviabilizando a implantação de sistemas modernos de transporte de massa ou alternativos como por bicicletas.

Tem mais: a população brasileira tem taxa de crescimento quase chegando a zero! Ou seja, Campo Grande, que já comportaria em sua área, em números bem folgados, cerca de 3 milhões de habitantes, levaria cerca de 116 anos (1% ao ano) para lotar essa área!

Ora, parece-me que o setor imobiliário não está atento a essa realidade, ou seja, o mercado vai ficar cada vez mais restrito e a verticalização sem controle pode, eventualmente, “matar a galinha dos ovos de ouro”, deixando áreas urbanizadas, sem ocupação e, como dissemos, com custo de manutenção elevado, distribuindo esse ônus para toda a população.

Assim, o primeiro e fundamental elemento da equação que precisa ser fechada: onde é necessário um adensamento populacional, em áreas já ocupadas ou na periferia ou em vias estruturantes de mobilidade urbana?

Quando da concepção e implantação (parcial) do Plano urbanístico elaborado por Jaime Lerner, e que deu conformidade ao crescimento urbano de Campo Grande, havia uma limitação de altura para as edificações de no máximo seis pavimentos ao longo das vias estruturais (corredores) de transporte coletivo, e que diminuíam de altura (pavimentos) à medida em que se afastavam desses eixos.

Infelizmente, ainda na década de oitenta, essa diretriz foi abandonada, sendo a limitação de altura da edificação apenas o coeficiente de aproveitamento do terreno, isto é, quanto de área pode ser edificada em relação à área do terreno.

Outras importantes alterações foram sendo gradualmente introduzidas, sempre em prejuízo do conforto urbano: a ampliação da área utilizável dos lotes, o aumento do coeficiente de área de construção e a diminuição das vagas de estacionamento necessárias para o uso da edificação.

No começo da década de oitenta, apenas na área central a edificação poderia ocupar todo o terreno e no restante da cidade, apenas metade da área do terreno. Com o relaxamento dessa exigência e o aumento da área de construção, foi possível surgirem edifícios maiores em áreas menores.

Isso prejudicou sobremaneira a drenagem urbana, pois há menor área de infiltração de águas pluviais. Da mesma forma, e é fácil de ser observado, com a diminuição de exigência de vagas de veículos, as vias em torno desses edifícios se tornaram palco de disputa por estacionamento dos veículos que para lá são atraídos pelo uso dessas edificações.

Isso se agrava e pode ser verificado facilmente quando edificações verticais se agrupam em áreas, (vide proximidade do shopping Campo Grande!) inclusive sobrecarregando a infraestrutura de água, esgoto, energia, viária, da mobilidade urbana etc.

Outros fatores devem ser considerados para resolução dessa complexa equação, alguns não tão evidentes e tangíveis como a paisagem urbana, o conforto ambiental e a adequação às mudanças climáticas.

Mas fica para um próximo artigo, que o assunto é importante e longo.